ИЖС – Индивидуальное Жилищное Строительство – самый дорогой, но проверенный и надежный способ переехать за город. Такая форма позволяет без труда построить и оформить в собственность дом с удобствами «как в городе» и получить доступ ко всей необходимой современному человеку инфраструктуре! С ИЖС о городе можно просто забыть!
Оглавление
Строительство дома в ИЖС
Уведомление или «дачная амнистия»?
Правила строительства ИЖС, норма застройки
Минимальный земельный участок под ИЖС
Направляем уведомление на строительство ИЖС
Дачная амнистия и ограничения
Строительство на территории ЗОСУИ
Регистрация (прописка) в ИЖС
Налоги и платежи ИЖС
Инфраструктура и Социальные объекты
Ипотека, льготы, материнский капитал
Кратко преимущества и недостатки ИЖС можно описать так
Круглогодичное проживание со всеми удобствами.
Коммуникации проводит населённый пункт.
Прописка (регистрация) без проблем.
Вся инфраструктура и инженерка за счёт поселения
Легкость получения ипотеки.
Социальные объекты (школа, поликлинника) за счет поселения.
Земля дороже, чем в СНТ, где ИНОГДА также можно прописаться.
Требуется оформление разрешения на строительство.
Высокие налоги (по сравнению с СНТ).
Надо изучить Генплан развития территории (рядом могут построить «человейники») или производство.
Строительство дома в ИЖС
Разрешение (уведомление) на строительство или дачная амнистия?
В настоящее время есть некоторые послабления в процедуре строительства дома в ИЖС (как и в СНТ). Обязательное получение разрешения отменено в 2018 году. Согласно ф.з. № 340-ФЗ от 03.08.2018 установлены единые требования к индивидуальным домам, упрощена процедура регистрации построенного дома и самое главное заменено требование получать предварительное разрешение на строительство на право уведомлять местные власти о таком строительстве!
Фактически сейчас можно построить дом двумя способами:
1. Уведомив местные власти о начале строительства
2. Узаконивая строительство по «Дачной амнистии»
На первый взгляд дачная амнистия даёт существенное преимущество – она упрощает регистрацию фактически построенного дома, но с другой стороны, требования к характеристикам здания, его размещению на участке, внешнему виду или обременению (например, природоохранные зоны) никто не отменял!
Есть риск, что построенный, в надежде на «Дачную амнистию» дом придется дополнительно доводить до требований законодательства. Ещё хуже, когда построенный дом могут просто не зарегистрировать.
Поэтому в любом случае придется изучить и строго соблюдать требования законодательства и местного в частности!
Но проще всё-таки подать уведомление, тем более, что это процедура существенно упростилась! В этом случае местные власти заранее проверят параметры будущего дома и уже не смогут в будущем «ставить палки в колёса».
Правила строительства ИЖС, норма застройки
Есть целый перечень требований к этажности, размеру дома, его расположению и т.п. Если дом покупается или заказывается у подрядной организации, в договоре надо обязательно учесть дальнейшую регистрацию ИЖС.
Как правило подрядчик знает все необходимые условия и правила. Если предполагается самостоятельное строительство, то правила к дому надо изучать.
Согласно п. 39 ст. 1 Град. Кодекса РФ ИЖС – это «отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.»
Минимальный земельный участок под ИЖС
Зависит от региона. Надо искать документ, который называется «Правила землепользования и застройки территории…» и утверждается постановлением Администрации поселения.
Размеры участков ИЖС могут существенно отличаться, но не могут быть меньше трёх соток. Даже если попытаться ужаться и построить «Домик Дядюшки Тыквы», то Росреестр не зарегистрирует это строение как жилой дом.
Росреестр точно пришлёт отказ, прописки не будет!
Помимо градостроительного кодекса ещё есть следующие обязательные к выполнению законы и нормативы:
• Санитарно-гигиенические требования к расстоянию между жилыми постройками на пограничных участках земли (СНиП 31-02-2001);
• Земельного кодекса РФ;
• Федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также СП 12.13130.2009.
• Правил землепользования и застройки региона.
• СниПов, в частности, СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001
Соблюдая эти правила невозможно уместить жилой дом на участке менее трёх соток.
Направляем уведомление на строительство ИЖС
Уведомление должно быть подготовлено заявителем. Форма заявления и сведения стандартные, посмотреть можно тут: приказу Минстроя №591 от 19.09.20193.
Уведомление направляется через МФЦ, Гос. услуги или заказным письмом в администрацию поселения.
Через 7, для исторических поселений 20 дней заявитель получает уведомление о допустимости такого строительства.
Всё, после этого, при соблюдении проекта, указанного в заявлении местные власти, не смогут помешать строительству или регистрации.
Подробное и пошаговое описание процесса Уведомления в статье: Уведомление на строительство дома ИЖС подробно и пошагово.
Дачная амнистия и ограничения
Согласно Ф. З. №404-фз от 08.12.2020г., дачная амнистия распространяется и на ИЖС.
Удобство дачной амнистии заключается в том, что ни Уведомления о планируемом строительстве, ни Уведомления о завершении строительства хозяин посылать не обязан – это дело добровольное!
Если строить без Уведомлений, то после завершения строительства делается Технический план дома. Сделать это должен кадастровый инженер. Тех. план делается в электронном виде и подписывается электронной подписью кадастрового инженера.
Далее Тех. план, вместе с выпиской ЕГРН подаётся в Росреестр, где Техплан проверяется на соответствие Градостроительному кодексу, а также природоохранному законодательству и историческим ограничениям.
В Росреестр удобно подать через МФЦ, надо приготовить следующие документы (они отдаются без возврата):
1. тех. план на диске,
2. выписка ЕГРН о праве собственности на земельный участок,
3. квитанция об оплате госпошлины (350 рублей по дачной амнистии 2023 году, можно заплатить в МФЦ).
Если все построено согласно законодательству, то в течении 10-ти рабочих дней дом будет внесён в Росреестр и поставлен на кадастровый учёт. Можно забрать выписку ЕГРН на дом и приступить к регистрации адреса и регистрации (прописке).
Строительство на территории зон с особыми условиями использования территории
В соответствии со ст. 104 Земельного кодекса Р.Ф. На 2023 год существует 28 вдов ЗОУИТ. На этих территориях действует особенный режим, где-то строительство запрещено, где-то требует согласования с ответственной организацией.
Важно проверить не только попадает ли участок в границу ЗОУИТ, но есть ли вообще рядом с участком такие территории.
Например, заповедник могут запросто расширить и купленный участок попадет в границу Особо Охраняемых Природных Территорий, где любое строительство запрещено!
Сведения об установленных санитарной водоохранной зоне содержатся в Едином государственном реестре недвижимости и на кадастровой карте Росреестра.
Итак, проверяем:
1. Публичная кадастровая карта: https://pkk.rosreestr.ru
2. Правила землепользования и застройки конкретного муниципального образования и его генплан. Набираем в поисковике «Правилах землепользования и застройки территории + вписываем свой район», проверяем, что документ актуален и подробно изучаем.
Регистрация (прописка) в ИЖС
Это основное преимущество ИЖС. Если дом построен и зарегистрирован по всем правилам, на последнем этапе можно присвоить ему адрес, делается это через МФЦ.
Подается комплект следующих документов:
1. Заявление, оформляется прямо в МФЦ (у них есть бланки).
2. Паспорт заявителя.
3. Выписка из ЕГРН на дом.
4. Свидетельство о праве собственности на землю (выписка ЕГРН на землю).
Ожидаем 10 дней и после присвоения адреса можно зарегистрироваться по новому адресу, делается это также просто, можно через портал Государственных услуг или МФЦ, подаются следующие документы:
• заявление, подписанное собственником помещения;
• паспорт;
• Выписка ЕГРН;
• согласие совершеннолетних пользователей помещения, других собственников;
Налоги и платежи ИЖС
Налоги на ИЖС существенно выше, чем на земли СНТ.
Земельный налог. Не должен превышать 0,3 % от кадастровой стоимости земли. Конкретную ставку, которая действует в пределах муниципалитета можно найти на сайте ФНС: https://www.nalog.gov.ru/rn77/service/tax/
Налог на имущество (недвижимость). Так же надо учесть и налог на недвижимость, который отличается в зависимости от Кадастровой, региона, параметров дома, наличием льгот…
Инфраструктура и Социальные объекты
Поскольку ИЖС является часть поселения, то инфраструктуру (дороги, транспортная доступность, коммуникации и т.п.) обеспечивает местная администрация.
Тоже самое касается социальных объектов (поликлиники, магазины, детские сады и т.п…) всё это должно быть предусмотрено в «Правилах землепользования и застройки территории…» и утверждается постановлением Администрации конкретного поселения.
Ипотека, льготы, материнский капитал
На покупку или строительство дома по программе ИЖС действуют все те же программы государственной поддержки, что и на покупку жилья в городе.
Банки особенно охотно дают ипотеку на строительство дома по программе ИЖС! У всех ведущих банков есть специальные программы.
А если правоустанавливающие документы на недвижимость отсутствуют? С чего начинать в этом случае? Куда обращаться за оформлением? Участок на территории новой москвы.
Роберт, приветствую! ну как бы тут всё стандартно, для регистрации прав на недвижимость, которая расположена на участке в Москве и постановки её на кадастровый учет, придется обращаться в ближайший (к месту проживания собственника этого ЗУ) МФЦ, а можно напрямую в Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Москве.